Najnoviji povod za nezadovoljstvo bilo je ukidanje dosadašnjih subvencija za zamjenu sustava grijanja. Njemačka razvojna banka KfW 9. srpnja obustavila je stari program potpora, a od 21. srpnja vrijede nova, znatno skromnija pravila. Brojni vlasnici nekretnina već su računali na državne poticaje pa sada moraju iznova slagati financijsku konstrukciju.

Promjene su posljedica novog Zakona o modernizaciji zgrada, koji uređuje zamjenu sustava grijanja i državne potpore. No upravo je taj zakon samo jedan u nizu razloga zbog kojih iznajmljivači upozoravaju da im poslovanje postaje sve složenije, piše WiWo.

Prema podacima kreditnog posrednika Baufi24, prosječni bruto prinos od najma u 50 najvećih njemačkih gradova u drugoj polovici 2025. iznosio je tek 4,1 posto godišnje, dok se prinos od oko pet posto smatra razinom koja opravdava rizik ulaganja.

Anketa udruge vlasnika nekretnina Haus & Grund pokazuje da čak 60,5 posto privatnih iznajmljivača razmišlja o smanjenju ili potpunom prestanku iznajmljivanja.

Zamjena grijanja ostaje komplicirana

Iako je njemačka vlada predstavljala novi zakon kao pojednostavljenje pravila, stručnjaci tvrde da to nije slučaj.

Nova plinska grijanja i dalje će morati koristiti sve veći udio bioplina, koji će do 2045. dosegnuti 100 posto. Budući da je bioplin osjetno skuplji od klasičnog plina, mnogi upozoravaju da će vlasnici koji ostanu na plinskim sustavima dugoročno snositi sve veće troškove.

Istovremeno se mijenjaju i pravila za državne subvencije. Od 2027. planira se dodatni bonus za dizalice topline proizvedene u Europskoj uniji, ali još nije jasno prema kojim će se kriterijima utvrđivati njihovo europsko podrijetlo.

Stručnjaci upozoravaju da je zakon toliko složen da će većina vlasnika prije donošenja odluke morati angažirati energetske savjetnike.

Modernizacija se često teško isplati

Njemačka ima jednu od najnižih stopa obnove stambenih zgrada u Europi. Jedan od razloga je što vlasnici teško mogu nadoknaditi troškove ulaganja kroz povećanje najamnine.

Zakoni dopuštaju povećanje najamnine nakon modernizacije, ali uz brojna ograničenja i stroge administrativne uvjete. Dovoljan je i formalni propust u obavijesti najmoprimcu da sud poništi povećanje najamnine.

Kod zamjene grijanja situacija je dodatno ograničena. Ako se stari sustav samo zamijeni sličnim, riječ je o održavanju čiji trošak u cijelosti snosi vlasnik. Samo energetski učinkovitije rješenje, primjerice prelazak na dizalicu topline, smatra se modernizacijom.

Stručnjaci ističu da dopuštena povećanja najamnine često nisu dovoljna za pokrivanje velikih ulaganja.

Reforma dodatno ograničava stanodavce

Njemačka vlada priprema i izmjene zakona o najmu kojima će dodatno ograničiti indeksirane najamnine, odnosno one koje rastu zajedno s inflacijom.

Prema prijedlogu, povećanja iznad tri posto više se neće moći u cijelosti prenijeti na najmoprimce.

Uz to, iznajmljivači upozoravaju i na stroža pravila za otkazivanje ugovora najmoprimcima koji kasne s plaćanjem najamnine.

S druge strane, reforma donosi i jednu olakšicu. Manji zahvati modernizacije vrijedni do 20.000 eura po stanu moći će se jednostavnije prenijeti na najamninu nego dosad.

Porezne olakšice postoje, ali ih mnogi ne koriste

Unatoč pritužbama, stručnjaci smatraju da njemački porezni sustav i dalje omogućuje značajne uštede vlasnicima nekretnina.

Mogu odbiti troškove kamata, održavanja i amortizacije nekretnine, a pojedine sudske odluke posljednjih godina otvorile su mogućnost i većih poreznih odbitaka ako se dokaže da je stvarni vijek trajanja zgrade kraći od standardno propisanog.

Problem je, međutim, što porezne uprave ne primjenjuju uvijek jednako nova pravila, pa vlasnici često moraju ulagati žalbe ili pribavljati dodatna stručna vještačenja.

Stručnjaci s kojima je razgovarao WiWo zaključuju da porezne pogodnosti i dalje postoje, ali ih mnogi vlasnici nekretnina ne iskorištavaju u potpunosti.