U zadnja tri mjeseca prodano 2.000 stanova

Vodeći se logikom da je 'prazan stan najskuplji stan', investitori i banke u zadnja su tri-četiri mjeseca poduzeli niz akcija oživljavanja zamrlog tržišta nekretnina. Iako to, unatoč očekivanjima, nije značilo i značajniji pad cijena kvadrata, čini se da su kupci svejedno zagrizli

Pritisnuti krizom, bankari i investitori osmisli su dva nova modela prodaje stanova. Banke su se u suradnji s građevinarima bacile u akcijsku prodaju s nižim kamatnim stopama, dok su se samostalni investitori dosjetili najmu stana s pravom otkupa.

Model dugoročnog najma stanova u Europi je vrlo popularan, u nekim zemljama (Njemačka, Danska, Velika Britanija) čak i prevladavajući, dok je kod nas još uvijek nepoznat. Prvu zgradu u Hrvatskoj s 21 stanom za najam, cijena je 7,5 eura po kvadratu, izgradilo je 2006. u Zagrebu Grawe osiguranje. Godinu dana nakon toga zagrebačka tvrka MešićCom izgradila je zgradu s 24 stana za najam. Da bi zatim priča stala.

'Nažalost, za institucionalne investitore u Hrvatskoj gradnja stanova za najam je neisplativa. Povrat uloženog kapitala nije zadovoljavajući i to će tako biti dok se ne izmjene određeni uvjeti, ukine PDV na gradnju stanova za najam i uvedu olakšice od strane gradova i države, što je uobičajeno u Europi, poput smanjenja komunalnih naknada i davanja zemljišta po povoljnijim uvjetima. Dok se to ne riješi, jedini stanovi za najam će biti oni na nesređenom, sivom tržištu', kaže Irhad Meheljić, član uprave Grawe nekretnina.

Prva je s akcijskom prodajom u ožujku krenula Raiffeisen banka (RBA), koja nije štedjela novca za snažno oglašavanje. Uz povoljniju kamatnu stopu i nešto nižu cijenu, ponuđen je 631 stan, od kojih je do danas prodano više od 135, a ukupni promet je oko 11 milijuna eura.

'Akcija traje nešto više od 60 radnih dana i u tom razdoblju smo dnevno prodavali po dva stana. Iznenadilo nas je što je samo 20 posto stanova kupljeno kreditom, dok je većina plaćena gotovinom, što pokazuje kolika je snaga sive ekonomije. Očekujem da ćemo do 10. lipnja, kad završavamo s prvom tranšom, prodati oko 150 stanova. Osim toga, prodali smo još 40 stanova koji nisu bili uključeni u akcijsku prodaju. Akciju ćemo produžiti još najmanje tri mjeseca', kaže Dražen Nikolić, predsjednik uprave Raiffeisen Consultinga.

Nakon RBA, sa sličnim akcijama su krenuli Hypo i Erste, odakle javljaju da su zadovoljni interesom kupaca, a prema svemu sudeći 'bankarskoj ofenzivi' pridružit će se uskoro i Zagrebačka banka. Prema riječima Nikolića, zahvaljujući akciji banaka došlo je do dinamizacije tržišta nekretnina te se u zadnjih tri mjeseca prodalo oko dvije tisuće novoizgrađenih stanova.

'Ako se nastavi ovaj trend u sljedećim mjesecima broj stanova na zalihi će pasti ispod sedam do osam tisuća. Prema svemu sudeći tržište se stabilizira. Očekuje nas novi investicijski ciklus kojeg će obilježiti smanjenje broja građevinskih tvrtki. Radit će se samo oni projekti koji imaju tržišnu prođu te neće doći do drastičnog pada cijena osim za neatraktivne stanove', predviđa Nikolić.

Iako obimom, odnosno količinom ponuđenih stanova, mnogo manji, i model najma stanova s pravom otkupa izazvao je veliki interes među kupcima. Mogućnost da se stan unajmi na 12, 18 ili 24 mjeseca, ovisno od ponuđača, a da se nakon toga i kupi, s tim da se novac uložen u najam odbija od kupovne cijene, originalna je ideja zagrebačke tvrtke Kapital Konzalting, u vlasništvu bivšeg političara Ivića Pašalića. Trenutačno uz njih stanove na taj način prodaje još agencija Euro-interijeri te tvrtka Megrad, i to samo u Zagrebu.

Od 350 stanova sagrađenih u naselju O2 u Odri, njih 45 je Pašalićeva tvrtka dala u najam na 18 mjeseci po cijeni od 10,47 eura po četvornome metru. Ako se poslije odluče na kupnju stana, za sadašnje najmoprimce cijena će biti 1.800 eura po četvornome metru.

'U ponudi imamo još 20 stanova, a za nastavak akcije više jednostavno nemamo prostora. Najvjerojatnije ćemo i u sljedećim projektima dio stanova prodavati putem tog modela, jer interes kupaca postoji', kaže Krunoslav Gašparić, voditelj marketinga u Kapital Konzaltingu.

Osim najma s pravom otkupa, 20 stanova u naselju O2 nudi se i za čisti najam. Cijena je osam eura pa metru četvornome za stanove bez kuhinje te devet eura za one s kuhinjom. Zanimljivo je da je to tek drugi ili treći ozbiljniji pokušaj institucionalnih investitora u Hrvatskoj da idu u dugoročno iznajmljivanje stanova. Iako u slučaju Kapital Konzaltinga nije riječ o planiranoj akciji, već o potezu na koji su bili primorani zbog krize.

Gledajući s pozicije kupca što je u ovom trenutku isplativije - kupiti stan na akciji po povoljnijoj kamatnoj stopi, unajmiti ga pa kupiti ili ga dugoročno iznajmiti - zaista se teško odlučiti. Kad se u obzir uzme samo cijena, izuzimajući čisti najam, vidi se da je više riječ o lukavim marketinškim potezima, nego o stvarnom pojeftinjenu stambenih kvadrata.

Mjesečna najamnina za stanove s pravom otkupa je taman kolika je i prosječna rata kredita na 30 godina, između 600-700 eura po četvornom metru. Tako da, ako ne mislite zaista kupiti taj stan, ta se opcija ne isplati. Za akcijsku prodaju također se može reći da nije donijela ništa novoga, jer su cijene za većinu kupaca još uvijek paprene. Prosječna cijena stana u akciji RBA koja je obuhvatila sve veće gradove je 1.600 eura po metru četvornome, a samo u Zagrebu 1.800 eura

Međutim, bez obzira na sve, čini se da su i takvi 'šminkerski potezi' bili dovoljni da tržište nekretnina živne, što govori da je potražnja za stanovima u Hrvatskoj još uvijek jaka te da reagira i na najmanje pozitivne pomake.