Analitičari RBA u najnovijoj publikaciji RBAnalize ‘Tržište stambenih prostora’ razmatraju pokazatelje koji predstavljaju najznačajnije čimbenike u kretanju potražnje za stambenim nekretninama: demografske trendove, pregled najznačajnijih makroekonomskih pokazatelja, odnosno stanje i perspektive u gospodarstvu, ponudu stambenih kredita i kretanje kamatnih stopa te Vladine politike.

Ovisno o budućem kretanju tih čimbenika, idućih godina moguć je optimističan, pesimističan i realističan scenarij za tržište stambenih prostora.

Crni scenarij - pritisak na pad prosječnih cijena

Pesimistični scenarij predviđa dodatno intenziviranje već prisutnih negativnih demografskih trendova, što bi se negativno odrazilo na tržište nekretnina.

‘Uz daljnji pad radno aktivnog stanovništva i izostanak održivog gospodarskog rasta u srednjem roku, ekonomske migracije mlađeg radno sposobnog stanovništva intenzivirale bi se i tako dodatno ugrozile potražnju za stambenim nekretninama. Na nelikvidnom stambenom tržištu pod pritiskom viška ponude nekvalitetnih nekretnina s manje privlačnom lokacijom stvorilo bi se daljnji pritisak na pad prosječnih cijena’, navodi se u analizi.

Po tom, najcrnjem scenariju, do 2018. cijene nekretnina pale bi do 10 posto, nakon čega bi se pad u razdoblju od 2019. do 2021. ublažio na pet posto te bi uslijedio blag rast cijena do 2027. godine.

Prosječna stopa pada cijena na razini cijelog razdoblja od 2016. do 2027. godine u tom bi ‘mračnom modu’ iznosila oko dva posto.

Isto tako, nedovoljan gospodarski rast negativno bi se odrazio na tržište rada kroz nisku stopu zaposlenosti, a time i na smanjenje raspoloživog dohotka, dok bi se u slučaju rasta vanjske ranjivosti i nepredvidivih šokova na financijskim tržištima, poput, primjerice, slabljenja kune u odnosu na euro, smanjila i financijska dostupnost nekretnina.

Realistički scenarij - postupan oporavak i blag rast cijena

Realistični scenarij prije svega podrazumijeva stabilizaciju negativnih demografskih pokazatelja u uvjetima započetog gospodarskog oporavka te intenzivnije povlačenje sredstava iz fondova EU-a. Prema tom scenariju, uz oporavak realnog sektora, rasli bi zaposlenost i realno raspoloživ dohodak, a daljnje labavljenje kreditnih uvjeta i veća ponuda kredita u domaćoj valuti smanjili bi potencijalne valutne rizike i povećali sklonost stanovništva prema dugoročnom zaduživanju.

Analitičari RBA navode kako bi pozitivan poticaj na dinamiziranje aktivnosti na nekretninskom tržištu u srednjoročnom razdoblju mogao doći sa zakonskim reguliranjem procjene vrijednosti nekretnina, uz formiranje baze podataka o kupoprodajnim cijenama na razini Hrvatske.

Procjenjuju da bi se uvođenjem jedinstvenog poreza na nekretnine postupak oporezivanja pojednostavnio i učinio više transparentnim. ‘Ovogodišnji blag rast prosječnih cijena prodanih novih stanova mogao bi se nastaviti odražavajući početak oporavka potražnje za stambenim nekretninama. Realistični scenarij predviđa postupni rast cijena stambenih nekretnina po prosječnoj stopi od četiri posto od 2016. do 2027. godine’, stoji u analizi.

Optimistični scenarij - jači gospodarski rast i dinamičan rast cijena

U slučaju optimističnog scenarija svi pokazatelji koji utječu na potražnju, bilo kratkoročno, bilo dugoročno, imaju osobite pozitivne vrijednosti. U tom bi slučaju gospodarski rast iznad očekivanja, temeljen na rastu i zapošljavanju u realnom sektoru, snažan priljev inozemnih izravnih ulaganja te znatna iskorištenost fondova EU-a rezultirali rastom raspoloživog dohotka kućanstava, ohrabrujući tako dugoročne investicije u stambene nekretnine.

‘Uz pojačan interes stranih državljana za kupnjom nekretnina u Hrvatskoj, cijene bi se korigirale prema višim razinama, što bi srednjoročno otvorilo novi ciklus izgradnje i ponude stanova. Stoga ovakav scenarij podrazumijeva dinamičniji rast cijena tijekom projekcijskog razdoblja po prosječnoj stopi od 11 posto u razdoblju od 2016. do 2027. godine’, zaključuje se u analizi.