Zdrava ekonomska logika u ovom bi nas slučaju navela na zaključak da će veća ponuda stanova i manji broj stanovnika koji već ionako uglavnom živi u vlastitom stambenom prostoru dovesti do smanjenja cijene stanova. No u stvarnosti se događa nešto posve suprotno.

Samo u razdoblju od 2016. do 2021. prosječna cijena stanova povećala se za gotovo 40 posto, da bi se u prva tri tromjesečja 2022. cijene stanova povećale za dodatnih 13 posto u odnosu na prethodnu godinu. Očito je stoga da potražnju za stambenim prostorom generiraju neki drugi čimbenici, oni koji nisu demografskog karaktera. Također je, barem na prvi pogled, očito da se novih stambenih jedinica ne gradi ni izbliza dovoljno jer snažan rast njihovih cijena sugerira to da potražnja za stambenim prostorom uvelike nadmašuje njegovu ponudu.

Međutim za samo formiranje cijena nekretnina, kako na nacionalnoj, tako i na lokalnoj razini, nije nebitno gdje su se u posljednjih deset godina gradili stanovi i zašto su se gradili tamo gdje su se gradili. Naime, ako opet upotrijebimo zdravu ekonomsku logiku, očekivali bismo da se najviše stanova izgradilo u onim gradovima koji imaju najveći broj stanovnika. Doista, to i jest slučaj kod našeg najvećeg grada, Zagreba, u kojem je u deset godina izgrađeno gotovo 20 tisuća novih stanova. No na drugom mjestu te rang liste nije Split, niti je na trećem mjestu Rijeka, a na četvrtom mjestu Osijek, tri po broju stanovnika najveća grada nakon Zagreba. Ne, na drugom mjestu je Zadar s izgrađenih 4,5 tisuća novih stanova, a Split, koji ima dva i pol puta više stanovnika od Zadra, zauzima tek treće mjesto s 3,1 tisućom izgrađenih novih stanova. Četvrto i peto mjesto na rang listi gradova s najvećim brojem izgrađenih stanova u desetogodišnjem razdoblju zauzimaju Pula i Makarska s 1,6 tisuća izgrađenih stanova, Osijek zauzima tek šesto mjesto, a Rijeka - treći najmnogoljudniji hrvatski grad - tek deveto mjesto.

Vir - šampion legalne izgradnje

Iako je već i iz ovog opisa jasno gdje se grade novi stanovi i zašto se grade, stvar postaje još jasnija kada osvijestimo to da se na sedmom mjestu naše rang liste gradova s najvećim brojem novoizgrađenih stanova ne nalazi grad, nego Vir, općina koja broji svega tri tisuće stanovnika koji žive na površini od 22 kvadratna kilometra, što očito nije bila nikakva prepreka da se u njoj u roku od deset godina izgradi zapanjujućih 1,5 tisuća novih stambenih jedinica! Vir se stoga u posljednjih deset godina premetnuo iz šampiona bespravne izgradnje u šampiona legalne izgradnje. Od priobalnih gradova, među top 30 na rang listi gradova u kojima je izgrađeno najviše stanova ulaze još, očekivano, Dubrovnik na osmom mjestu, Rijeka na devetom te Novalja, brat blizanac Vira kada je apartmanizacija u pitanju, u kojoj je u deset godina izgrađeno 1,2 tisuće stambenih jedinica. Tu su još Nin, Kaštela, Rogoznica, Poreč i Umag te gradovi koji se nalaze u zagrebačkom prstenu, Velika Gorica, Samobor i Dugo Selo.

Stanogradnja slijedi turistički puls tržišta

Već i sam pogled na listu gradova s najentuzijastičnijom stanogradnjom dovoljan je da zaključimo da ona u Hrvatskoj ne služi samo kako bi zadovoljila potrebe lokalnog stanovništva za stanovanjem. Naprotiv, ona se koncentrirala na izgradnju u priobalnim područjima zemlje i pri tome se očito posvetila zadovoljavanju domaće i strane potražnje za stanom ili kućom za odmor. Nije to, međutim, nešto zbog čega bismo mogli građevinsku industriju proglasiti nevaljalom. Ta industrija samo slijedi puls tržišta, a tržište očito najzdraviji puls bilježi u priobalnim područjima u kojima se novoizgrađene stambene jedinice mogu koristiti ne samo u svrhu odmora, nego i u svrhu turističkog najma, zbog niske stope efektivnog oporezivanja vjerojatno porezno najneopterećenije djelatnosti u zemlji. Ta industrija pri tome slijedi zakonsku regulativu i pravila prostornog planiranja koja propisuju gdje se što može graditi i u kojoj mjeri se može graditi, što očito kao posljedicu ima izrazite regionalne devijacije u ponudi novoizgrađenog stambenog prostora i u svrsi izgradnje tog prostora. Rezultati tih procesa su svima nama nažalost itekako vidljivi. Oni se nažalost očituju i u povećanju cijena stanova uslijed činjenice da je dobar dio nove stanogradnje, umjesto za stambene, namijenjen za turističke svrhe i u devastaciji priobalnih područja uslijed intenzivne betonizacije i apartmanizacije.

Koje lokalne jedinice umjesto stanova grade turističke apartmane...

Da bismo se uvjerili u to da je dobar dio stambene izgradnje u priobalnom pojasu namijenjen turističkom najmu, a ne trajnom stanovanju, dovoljno je pogledati listu gradova i općina koji su u proteklih deset godina izgradili najviše metara kvadratnih stambenog prostora po prijavljenom stanovniku. Među prvih trideset lokalnih jedinica nema nijednog kontinentalnog grada ili općine, niti se na toj listi nalaze veliki priobalni gradovi poput Splita, Rijeke, Zadra i Dubrovnika. Jedini veći priobalni grad na popisu je potpuno zabetonirana Makarska. Dominiraju manje jedinice lokalne samouprave kao što su Kolan, već spomenuti Vir i Novalja, Rogoznica, Povljana, Dobrinj, Malinska, Vrsi, Okrug, Starigrad, Jasenice, Funtana, Novigrad Istarski i tako dalje.

U Kolanu, općini na otoku Pagu, tako je u posljednjih deset godina izgrađeno ukupno (skoro pa nevjerojatnih) 74 metra kvadratna novog stambenog prostora po svakom stanovniku te općine. U Viru je sagrađeno 53 metra kvadratna novogradnje po prijavljenom stanovniku, a u Rogoznici 48 metara kvadratnih. Posve je jasno to da lokalnom stanovništvu u ovim samoupravnim jedinicama ne treba toliko novog stambenog prostora, stoga svrha tog prostora nije trajno stanovanje, nego turistički najam, turistički boravak vlasnika ili oboje. Još više je indikativna činjenica da se među prvih 80 rekordera prema broju novoizgrađenih stambenih kvadrata po stanovniku nalazi svega jedna kontinentalna lokalna jedinica: Sveti Martin na Muri - što je također vrlo vjerojatno posljedica potražnje za stambenim prostorom vezane za turizam jer se ta općina specijalizirala za zdravstveni i kupališni turizam.

...a koje se najintenzivnije betoniziraju?

Kao što je već rečeno, osim što ovakav pristup izgradnji stambenog prostora ne doprinosi ublažavanju rasta cijena stambenog prostora i povećavanja njihove priuštivosti, on ima poguban utjecaj na prostor koji, uz ljude, predstavlja najvredniji hrvatski resurs. Sastavljena je stoga i treća lista, na kojoj se nalaze gradovi i općine koji su u proteklih deset godina izgradili najviše novog stambenog prostora po kvadratnom kilometru površine grada ili općine. Ta lista je svojevrsna top lista jedinica lokalnih samouprava koje su u posljednjih deset godina najintenzivnije betonizirale prostor. Opet očekivano, na listi dominiraju manje priobalne lokalne jedinice koje predvodi Vir, u kojem je u prosjeku na svakom kilometru kvadratnom izgrađeno preko sedam tisuća metara kvadratnih novog stambenog prostora. Slijede ga Okrug, pa Podstrana, Kostrena i već spomenuta Makarska. Na ovoj listi, osim manjih priobalnih lokalnih jedinica, nalazi se Grad Zagreb, kao i veliki priobalni gradovi poput Rijeke, Splita, Dubrovnika i Zadra, a koji se kao veće urbane cjeline očekivano betoniziraju jer 'proizvode' veći broj stanova u apsolutnom iznosu po svakom kilometru kvadratnom površine.

Kako spriječiti daljnju devastaciju prostora?

Što učiniti kako bi se ispravili uočeni trendovi i kako nam se ne bi dogodilo da se priobalni prostor pretvori u nakupinu betonskih nastambi koje nepovratno nagrđuju prostor, a svojim karakteristikama najčešće posve odudaraju od mediteranskog okružja u kojem se nalaze? Za početak, prostorne planove trebalo bi uskladiti s novom Strategijom razvoja održivog turizma, a ona se barem na deklarativnoj razini opredjeljuje za ograničavanje apartmanizacije, odnosno daljnjeg povećanja turističkog smještaja za najam. Metodologiju izrade prostornih planova trebalo bi osvježiti i unificirati kako bi ista pravila vrijedila za čitavu zemlju.

Trebalo bi ukloniti trenutnu zbrku u razinama koja postoji između prostorno-strateškog i provedbeno-prostornog planiranja i ovo drugo podrediti ovom prvom. Trebalo bi spriječiti i zlouporabe prilikom interpretacije namjene prostora na kojem je dopuštena izgradnja, tako da se prava stambena izgradnja ne bi supstituirala turističkom izgradnjom. Trebalo bi uvesti i ograničenja u visinu naknade za komunalne doprinose prilikom izgradnje jer je trenutna razina tih doprinosa jedna od najvećih u Europskoj uniji, što lokalnim jedinicama daje snažan financijski poticaj da propagiraju daljnju apartmanizaciju. I na kraju, trebalo bi intenzivnije oporezivati prihode od turističkog najma kako bi se umanjila potražnja za stanovima koji služe isključivo za turističku djelatnost. Sve ovo nažalost neće popraviti štetu koja je već učinjena u prostoru, ali može barem umanjiti buduću neizbježnu devastaciju prostora ako građevinska industrija nastavi bez ikakvih ograničenja zadovoljavati puls tržišta što ga diktiraju dugoročni turistički trendovi i izostanak ikakve ozbiljnije regulacije kratkoročnog turističkog najma.