Novac STAN ZVAN ČEŽNJA

Krediti presušili, ali cijene ne popuštaju

  • Autor: Z. Korda
  • 21.8.2009 9:19:52
  • 21.8.2009 9:00:00

Na tržištu nekretnina već mjesecima vlada atmosfera straha i neizvjesnosti. Banke su podigle kamatne stope i postrožile odobravanje kredita, osiromašeni građani sve se teže upuštaju u kreditne aranžmane, a građevinari brane neodržive cijene, opravdavajući se visokim ulaznim troškovima. Rezultat 'zatvorena kruga' je drastičan pad prodaje koji prijeti potpunim slomom tržišta nekretnina

Na najznačajnijem tržištu, u Zagrebu, tražene cijene stanova u posljednjih su godinu dana pale svega 3,7 posto, dok su istovremeno rate stambenih kredita porasle za petnaest i više posto. Uzimajući u obzir i evidentan pad standarda zbog uvođenje kriznog nameta i povećanja stope PDV-a, teško je očekivati skori oporavak potražnja na uspavanom tržištu nekretnina. Značajniju promjenu mogao bi donijeti jedino osjetniji pad cijena. Međutim, većina građevinara i vlasnika nekretnina uporno drži cijene, opravdavajući se visokim ulaznim troškovima. Agenti za nekretnine smatraju da je takvo stanje neodrživo i da će vlasnici stanova prije ili kasnije morati popustiti. Prema istraživanju portala CentarNekretnina.net, čak 65 posto agencija predviđa pad cijena nekretnina u idućih godinu dana između 10 i 15 posto.

Tome u prilog ide i kreditna politika banaka koje su znatno pooštrile uvjete kreditiranja pa se novi krediti odobravaju 'na kapaljku'. O restriktivnoj politici banaka najboljie svjedoče podaci Hrvatske narodne banke, koji pokazuju da je tijekom lipnja i srpnja bilo više vraćenih stambenih kredita nego odobrenih. Tako je ukupna masa stambenih kredita u ta dva mjeseca smanjena za gotovo milijardu kuna.

Uz smanjeni opseg kreditiranja, banke su znatno reducirale kreditne programe. Nakon što su ukinule kredite u švicarcima, zbog valutnog rizika nestali su i kunski krediti. Ostali su jedino krediti s valutnom klauzulom u euru i rijetki slučajevi kredita vezanih uz američki dolar. Poslije novog vala poskupljenja, nominalne kamatne stope kreću se između 6,5 i 7,5 posto, a efektivne se penju do 8 posto. Trenutačno najniže kamatne stope ima Privredna banka Zagreb, a najskuplji su krediti kod Zagrebačke i Raiffeisen banke.

Rata kredita veća od prosječne plaće

Nakon najnovijeg vala rasta kamatnih stopa, rata stambenog kredita od 100.000 eura na rok od 20 godina premašila je prosječnu hrvatsku plaću. Trenutno se kreće od 745 eura (5.440 kuna) u Privrednoj banci Zagreb do 805 eura (5.880 kuna) u Zagrebačkoj i Raiffeisen banci.

Većina banaka u ponudi ima akcijske prodaje putem kojih se nastoje riješiti nekretnina iz vlastita kreditnog portfelja. Glavni mamac u akcijskoj prodaji su povlaštene kamatne stope u početnom razdoblju otplate (od jedne do dvije godine).

Osim drastičnog rasta kamatnih stopa, banke su zaoštrile i ostale uvjete kreditiranja. Sve češći uvjet za odobravanje kredita je obvezni depozit (uz status klijenta banke), a pogoršali su se i omjeri potrebnih hipoteka. Dok je još donedavno omjer bio 1:1, sada hipoteka mora biti barem 25 posto vrjednija od kredita.

Pogled na ponudu sedam najvećih hrvatskih banaka svjedoči o prilično suženom izboru koji ne daje mnogo nade potencijalnim kupcima s prosječnim primanjima. 

Erste banka u osnovnoj ponudi ima dva modela stambenih kredita s valutnom klauzulom u euru, koji se razlikuju prema instrumentima osiguranja i kamatnoj stopi. Najpovoljnije kamatne stope za kredite iznad 20.000 eura (7,00 posto nominalno, odnosno 7,35 posto efektivno) rezervirane su za klijente banke s čvrstim instrumentima osiguranja (hipoteka 1:1,2 uz jamca ili policu osiguranja života). Za klijente sa slabijom kreditnom sposobnošću Erste nudi kredite s ostatkom vrijednosti s nižom kamatnom stopom u prvom razdoblju otplate. U tijeku je i akcijska prodaja stanova čiju gradnju je banka financirala. Potencijalni kupci mogu računati na nižu kamatnu stopu kroz 24 - 30 mjeseci te povoljnije instrumente osiguranja.

Hypo-Alpe Adria banka u ponudi ima isključivo kredite vezane uz euro, a najpovoljnije kamatne stope (6,70 posto nominalno; od 6,96 posto do 7,07 posto) nudi klijentima koji koriste paket tekućeg računa 'Vaša sretna zvijezda'. Nešto višu kamatnu stopu (6,85 posto, odnosno 7,23 posto efektivno) plaćaju obični klijenti mlađi od 40 godina. U širokoj ponudi HAAB-a nalaze se krediti vezani uz referentnu kamatnu stopu (EURIBOR uvećan za ugovorenu maržu) te krediti uz fiksnu kamatu u prvih pet godina otplate. HAAB također nudi akcijsku prodaju 'svojih' stanova, uz sniženu fiksnu kamatnu stopu u prve dvije godine otplate.

OTP banka nudi povlaštene uvjete kreditiranja klijentima mlađima od 40 godina. Kamatna stopa kredita u eurima za mlade iznosi 6,75 posto (EKS 7,28 posto), dok za ostale klijente iznosi 6,99 posto (EKS 7,58 posto). OTP banka ima u ponudi i kredite s valutnom klauzulom u američkom dolaru s istim kamatnim stopama kao i za euro kredite.

Privredna banka Zagreb ukinula je kunske kredite i trenutačno u ponudi ima samo kredite vezane uz euro. Nominalne kamatne stope za mlade kreću se, ovisno o paketu usluga koji koristi klijent banke, od 6,50 do 6,70 posto (EKS od 6,74 do 6,95 posto). Za ostale klijente banke nominalna kamatna stopa kreće se od 6,75 posto do 6,95 posto (EKS 7,00 posto do 7,22 posto). PBZ u ponudi ima poseban program kreditiranja kupnje stanova u suradnji sa Zagrebačkim holdingom.

Raiffeisen banka također je u ponudi ostavila samo kredite vezane uz euro. Nominalna kamatna stopa za 'Flexi stambene kredite' iznosi 7,50 posto, a efektivna dostiže 7,88 posto. RBA omogućuje klijentima flexi anuitetnu otplatu (izbor visine mjesečnih anuiteta u prvih pet godina otplate kredita) te obročnu otplatu (otplata u ratama koja se smanjuje s vremenom otplate kredita). U projektu 'Prostor za preokret' RBA banka nudi akcijsku prodaju stanova u suradnji s graditeljima, uz 25 posto niže kamatne stope na razdoblje od 1 do 2 godine i povoljnije kriterije odobravanja kredita.

Societe Generale - Splitska banka nudi isključivo kredite s valutnom klauzulom u eurima. Za klijente koji imaju tekući račun u banci krediti nose kamatnu stopu od 6,95 posto (efektivno 7,39 posto). Klijentima mlađim od 35 godina odobrava se popust na kamatnu stopu od 0,3 postotna poena. Za klijente bez računa u banci kamatna stopa je 7,65 posto (efektivno 8,21 posto).

Zagrebačka banka nudi kredite s valutnom klauzulom u euru, uz nominalnu kamatnu stopu od 7,50 posto (efektivno 7,88 posto). U akcijskoj ponudi za kupnju stanova na nekoliko lokacija u Zagrebu te na lokacijama u Dugom Selu i Sisku nudi se akcijska kamatna stopa od 5 posto fiksno u trajanju od dvije godine. Uz stambene kredite Zagrebačke banke vezani su i popusti na niz nebankarskih usluga nužnih za realizaciju kredita i opremanje stambenog prostora, poput nižih cijena usluga procjene i posredovanja, povoljnije premije osiguranja od nezgode te osiguranja imovine i kućanstava.
  • Sviđa vam se članak? Preporučite ga prijateljima putem ovih servisa:
  • Pošaljite mailom
Čitajte još